【不動産投資はやはり難しい】【2025-11-14更新】 | 八千代市・佐倉市の不動産のことなら川島不動産
【不動産投資はやはり難しい】vol.211
最近『みんなで大家さん』という投資商品に関するニュースをよく見ます。個人投資家から集めた資金で不動産購入、運営を行い、得られた利益を投資家に分配するという流れになります。不動産は物件によっては、とても高額になりますので、投資したくてもできないケースがありますが、小口化によって、本来購入できない不動産に出資できる仕組みになります。不動産投資信託の『リート』も同じような商品ですが、一般的に投資家は上場している商品を購入することが多いと思います。上場するには厳格な基準がありますので、利益を得られるかは別にして、『リート』の方がある程度の信用は担保できますし、資金化の流動性もより高いと思います。
私自身『みんなで大家さん』という投資商品を聞いたことはありましたが、掘り下げることはなく、昨今のニュースで運営が相当に危ないことを知りました。見ると利回り7％の商品を販売していたようです。不動産業に携わる者として、不動産投資は難易度が低くないですし、簡単に利益を得ることは出来ないと実感しております。もし相当に相場より安く買えれば別ですが、実際売手は少しでも高くということになりますし、折り合わなければ、ほかの買手を探索します。そこから物件を魅力的な商品に仕上げていくことには当然、ノウハウが必要になるのだと思いますが、結果的には『みんなで大家さん』において特筆すべきノウハウはなかったようです。
弊社におきましても投資用不動産を扱うことはありますが、投資用不動産を検討するにあたり、基準の一つとして表面利回りがあり、下記の計算で表示されます。
【年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 ＝ 表面利回り (%)】
不動産の広告に表示されているのは、ほぼ全て表面利回りです。もしかしたら、結構良い利回りに見えるかもしれませんが、管理を不動産会社に任せれば管理手数料がかかりますし、物件の修繕費もかかります。また不動産を保有すれば固定資産税等の税金がかかり、購入時の仲介手数料、税金などの費用も表面利回りには含まれておりません。それこそ賃料が入ってくるかどうかの肝になる、空室リスクも入っていませんし、表面利回りは、満室時想定で計算されますので、その賃料が正当であるか等もしっかりと検討しなければなりません。
よって、大きく、表面利回り＞実質利回りとなります。
何％の実質利回りがあれば良いのかに対する明確な答えはおそらくありません。不動産ですから、価格が大きく上昇する可能性もあります。しかしながら、それは誰にもわからないので、価格上昇にかけるより、賃料収入を得ることを考え投資する方がリスクは低いのではないかと思います。『みんなで大家さん』の7％という利回りは、投資商品としてはとても魅力的であります。ましてや値上がり益を見込んでいるわけでありませんので、何となく安全にも見えます。ただし、結果的には大きなリスクが含まれていたことになります。当たり前ですが、投資に絶対はありません。弊社でも投資用物件を扱うことはあります。ただし、絶対に利益を得られるということで物件をご紹介することはありませんのでご安心ください。 塩田了丈
